SEPARAZIONE: IL CONIUGE PUÒ VENDERE LA PROPRIA QUOTA DELLA CASA COINTESTATA A UN TERZO?
Quando una coppia in regime di comproprietà decide di separarsi, si pongono spesso questioni spinose legate al destino della casa comune.
Nel caso di specie, Tizio e Caia, marito e moglie senza figli, dopo due anni di matrimonio si trovano a gestire la divisione di un immobile intestato al 50% ciascuno.
In linea generale ciascun comproprietario ha piena facoltà di cedere la propria quota, anche a terzi estranei, senza necessità di consenso né di prelazione a favore degli altri contitolari. Questa regola vale anche all’interno della coppia separata, a meno che non vi siano accordi specifici che limitino tale possibilità. La cessione può avvenire per atto di vendita, ma anche a titolo gratuito (es. donazione), e non è obbligatorio che l’altro coniuge ne sia informato prima del rogito.
Il nuovo acquirente subentrerà nei diritti e nei doveri della quota acquistata e quindi sarà tenuto
- a partecipare all’uso dell’immobile;
- a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie
e potrà chiedere la divisione della comunione (se l’immobile non è frazionabile si potrà arrivare alla vendita forzata con ripartizione del ricavato tra i contitolari).
Nel caso in cui uno solo dei comproprietari occupi l’intero immobile in via esclusiva, senza il consenso dell’altro, sorge in capo all’occupante l’obbligo di corrispondere un’indennità. Questo vale anche se l’altro titolare è un soggetto terzo, estraneo alla coppia. La somma dovuta è proporzionata alla quota e al valore locativo del bene e funziona di fatto come un “canone d’uso”.
Sul piano tributario, ogni comproprietario è responsabile in via individuale per la quota di imposta dovuta. Ciò significa che anche dopo la vendita parziale, ciascun soggetto dovrà provvedere autonomamente al versamento dell’IMU, calcolata sulla propria percentuale di proprietà.
In conclusione, quindi, la separazione tra coniugi non vincola la possibilità di vendere a terzi una quota dell’immobile comune. Tuttavia, l’ingresso di un estraneo nella comunione può determinare effetti rilevanti in termini di gestione, uso dell’immobile e obblighi economici.