EMERGENZA COVID-19: LE LOCAZIONI COMMERCIALI
L'attuale emergenza sanitaria ha obbligato il Governo all'emissione di una serie di decreti di urgenza diretti a limitare la diffusione del virus con la previsione di limitazioni o sospensioni delle attività d'impresa, di attività professionali e di lavoro autonomo, con espressa deroga per i settori che garantiscono la fornitura di beni e servizi essenziali (generi agricoli, alimentari e di prima necessità). Tali limitazioni hanno comportato la chiusura di attività economiche svolte anche in immobili locati.
- Il bonus per le locazioni commerciali (“Botteghe e negozi”)
Per i commercianti e gli artigiani, il cui negozio o bottega non è di proprietà e che sono stati costretti a interrompere la propria attività, scatta il diritto di beneficiare, sebbene non della sospensione dei pagamenti dei canoni di locazione, di un credito di imposta di ammontare pari al 60% dell'affitto (art. 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 del decreto “Cura Italia”).
- Tutela dei conduttori di immobili commerciali
Nel decreto “Cura Italia”, peraltro, manca la previsione espressa di una tutela anche per i conduttori di immobili ad uso diverso, i quali sarebbero costretti al pagamento dei canoni di locazione pur non potendo mantenere aperte le attività.
Per evidenti ragioni di equità sociale è auspicabile che i conduttori e i locatori degli immobili raggiungano accordi diretti a superare la contingente grave crisi. In quest’ottica il locatore, a fronte alla richiesta risoluzione/recesso contrattuale del conduttore che non riesca più a far fronte alle spese di locazione, potrebbe accettare di modificare equamente le condizioni del contratto.
Qualora ciò non avvenisse, restano esperibili i rimedi ordinari volti a tutelare il conduttore ivi compreso lo scioglimento del vincolo contrattuale (con le riserve dovute all'eccezionalità degli eventi e l'assenza, per il momento, di indirizzi giurisprudenziali).
A tale riguardo, pertanto, devono richiamarsi le seguenti norme: Art. 91 del DL n. 18/2020; Art. 27 L. n. 392/1978; Art. 1467 c.c.; Art. 1256 c.c..
- Art. 91 del D.L. n. 18/2020 . Ai sensi dell'art. 91 del DL 18/2020 "Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti". Tale norma tende a fornire una disposizione generale di salvezza, volta a temperare il criterio di responsabilità per eventuali inadempimenti dovuti, in maniera evidente e conclamata, alla contingente causa di forza maggiore determinata dalla chiusura delle attività sull'intero territorio nazionale. La disposizione propone, in effetti, una tutela rafforzativa, che richiama le disposizioni previste dal nostro ordinamento a tutela del contraente che abbia difficoltà od impossibilità di adempimento non dipendenti da sé.
- Art. 27 L. n. 392/1978. Ai sensi dell'art. 27 della L. 392/78 il conduttore può recedere per gravi motivi dal contratto di locazione ad uso commerciale con preavviso di 6 mesi.
Tale facoltà del conduttore rappresenta la soluzione più immediata ma comporta l’obbligo di preavviso di sei mesi. Il rilascio dell'immobile senza preavviso esporrebbe, infatti, il conduttore al rischio di versare l'importo dei canoni previsti da contratto (sei canoni, secondo quanto previsto dalla legge, salvo diverso patto) per anticipato recesso.
- Art. 1467 c.c. In applicazione dell'art. 1467 c.c., il contratto di locazione potrebbe essere risolto per eccessiva onerosità sopravvenuta.
L’applicazione di tale norma, infatti, mira a tutelare il conduttore che decida di rilasciare l'immobile locato in quanto non è più in grado di sostenere le spese di locazione.
In tale prospettiva il conduttore non sarebbe tenuto all’onere del preavviso di sei mesi (di cui all’art. 27 L. n. 392/78).
- Art. 1256 c.c. Ai sensi dell'art. 1256 c.c. l'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile e, quando l'impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento.
In applicazione di tale disposizione, tenuto conto della oggettiva impossibilità di ottenere introiti dall'attività commerciale, il conduttore (qualora non abbia ulteriori proventi), potrebbe liberarsi temporaneamente dall'obbligazione. Con la precisazione che l'obbligazione resterebbe solo sospesa per l'arco di tempo di vigenza della indicata decretazione emergenziale che costringe le attività alla chiusura temporanea; l'obbligazione integrale di pagamento (anche dei canoni non versati nel periodo di chiusura) sarebbe, in ogni caso, dovuta alla normale riapertura dell'attività lavorativa.