CONDOMINIO: LA SOLIDARIETÀ NELLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI
La Cassazione, con ordinanza n. 11199/2021 è tornata ad esprimersi sul principio di solidarietà nei rapporti tra il Condominio e coloro che succedono nella titolarità della unità abitative confermando la qualità di legittimati passivi dell’alienante (ex condomino) e del nuovo acquirente dell’immobile e riconoscendo così al Condominio, ex art. 1294 del c.c., la facoltà di rivolgersi ad entrambi per il recupero del credito condominiale.
A fondamento della decisione della Corte di Cassazione, risiede il disposto ex art. 63 delle disp. att. c.c. comma 4, secondo cui chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. L’applicazione della disposizione, tuttavia, presuppone l’esatta individuazione del momento in cui il credito a favore del Condominio è sorto. A tal fine, per i Giudici occorre avere riguardo alla data della deliberazione assembleare e, in subordine, a quella di acquisto dell’immobile.
Se la decisione dell’assemblea precede quella di compravendita dell’unità abitativa, ricorrono i presupposti per l’applicazione della solidarietà passiva di cui sopra.
Quanto ai rapporti interni tra i debitori dell’obbligazione solidale, viceversa, la Corte di Cassazione specifica che, salvo diversi accordi intervenuti tra gli stessi, il soggetto su cui gravano le spese è colui che ha partecipato alla deliberazione condominiale. La ratio della disposizione, chiaramente, è da rinvenirsi nel fatto che i lavori sono decisi quando il venditore può partecipare all’assemblea e votare, mentre il compratore è ancora estraneo al Condominio. In caso di pagamento, totale o parziale, da parte del nuovo condomino, dunque, questi sarebbe autorizzato a rivalersi per l’intero nei confronti del precedente proprietario in qualità di suo dante causa.
La Suprema Corte di Cassazione, inoltre, si è espressa anche in ordine al significato della clausola di riserva che fa salvi diversi accordi tra le parti. Nel dettaglio, la Corte di Cassazione ha precisato che la fonte pattizia è in grado di derogare alla disciplina legale solo per i rapporti interni tra i debitori, i quali dunque restano legittimati passivi in solido nei confronti del Condominio.